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如何穩地價房價?專家:政策已很嚴厲 關鍵在落實

發布時間:2019-05-27 浏覽次數:640

導讀

地價與房價,到底誰影響誰?從“面粉”與“面包”的相互關系看,顯然地價對房價的影響最為直接。今年3月份以來,國内部分熱點城市如武漢、蘇州、杭州等的土地市場漸趨火熱,高溢價、“地王”頻現。而衆多知名房企也成為各城市土拍場上的常客,頻頻斥重金拿地納儲。與此同時,房價上漲亦頻引關注。國家統計局數據顯示,4月份房價環比和同比上漲城市數量繼續增加;本月18日,因為新房和二手房價格漲幅過快,住建部已對蘇州、佛山等10個城市進行預警提示。哪些城市樓市過熱?哪些城市樓市平穩?

近日,《每日經濟新聞》記者分别赴北京、上海、佛山等地樓市進行實地調查,為讀者展示這些城市樓市真實的表現。

在去年下半年以來“穩地價、穩房價、穩預期”“因城施策、分類調控”的調控思路下,房地産市場出現明顯降溫。

但進入2019年,尤其是春節之後,樓市、地市回暖的信号頻現:部分城市樓市成交大幅回升、房價出現較快上漲苗頭,開發商搶地熱情高漲、地王頻出。而這,并不符合“穩地價、穩房價、穩預期”的思路。5月初,因一手房、二手房價格指數累計漲幅過大,住建部對蘇州、南甯、佛山、大連等4座城市進行預警提示。

那麼,在“穩”的基調下,地價、房價究竟能不能穩得住?又該如何穩住呢?

因城施策效果漸顯

蘇州、南甯、佛山、大連4市被預警提示後,住建部再次強調了要“始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“切實把穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處”。顯然,去年底提出的“穩地價、穩房價、穩預期”,将是未來一段時間樓市調控的主基調。

數據顯示,年初以來全國土地市場因城施策效果明顯,整體呈現平穩态勢。

根據Wind數據,至5月19日,全國100個大中城市累計供應住宅類用地數量1713幅,累計供地面積9153.57萬平方米,分别較去年同期增加1.84%、0.25%,且均創2015年以來同期新高。

成交方面,100個大中城市宅地累計成交宅地數量1442幅、面積7636.09萬平方米,分别較去年同期減少6.3%、7.59%。盡管成交幅數、面積均出現下滑,但累計成交金額卻同比增長9.52%,達到9617.37億元,創下同期曆史新高。

不過,雖然累計成交金額“逆勢”上漲9.52%,但這一漲幅也創下了自2016年以來的同期最低。顯然,在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的基調下,地價逐漸企穩,因城施策的政策效應正逐漸顯現。

但另一方面,土地市場雖總體呈平穩态勢,但市場依然保持熱度,競拍熱度提升,熱點城市地價、溢價率顯著上升。

中指院數據顯示,今年前4個月,其監測的300個城市住宅用地樓面價持續上漲。成交樓面價在2月份結束了連續11個月的同比下跌态勢後,3月份同比漲幅擴大,4月份同比漲幅進一步擴大到20%以上,而絕對價格已達到近4900元/平方米的曆史單月次高水平,僅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

與此同時,土拍溢價率也出現底部回升态勢。3月300城住宅用地平均溢價率為23.6%,同比提升2.6個百分點,環比提升13個百分點。而4月份溢價率進一步走高。

土地流拍率的降低,也佐證了土地市場的熱度依舊。1月份300城住宅用地流拍率環比下降5.4個百分點至8.5%,2月份流拍率下降至6.1%,3月份進一步下降至1.8%,4月份流拍率雖然達到5.4%,但仍處于較低水平。

“房地産行業的競争越來越激烈,在強者恒強、弱者漸弱的行業格局下,部分大型房企短期補倉的意願強烈,而年初以來融資環境的相對寬松,房企資金壓力得到一定緩解,也為他們積極拿地創造了條件。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,“春節後樓市出現局部回暖迹象,并帶動市場預期向好,這也導緻出現房企在部分城市集中搶地的現象。”

如何穩住地價房價

到底是高地價推高了房價,還是高房價帶動了高地價?

也許并不好下結論。但作為“面粉”的土地,其價格的漲與跌、高與低,會影響到房企投資、賣房的策略和節奏,影響到樓市的市場情緒。反過來也是如此,房價的漲與跌、高與低,也會直接影響到房企投資拿地的策略和節奏,以及政府土地供應的計劃和節奏。

實際上,對地方而言,改善城市面貌、保障教育民生等,想要幹出一番成績,就需要巨大投入。錢從哪裡來?賣地無疑是見效最快、效果最好的方式。

而作為财政收入的重要組成部分,政府性基金收入中的土地出讓金,在不少城市的财政收入中具有舉足輕重的作用。

據克而瑞數據,2018年杭州以2393億元的土地出讓金繼續位居全國各城市首位,而同年其一般公共預算收入為1825億元,土地出讓金與一般公共預算收入的比值達到131%。

雖然土地出讓金與一般公共預算收入并不是從屬關系,但兩者的比值仍能從側面反應出地方财政收入的含金量,以及對土地财政的依賴性。

《每日經濟新聞》記者對2018年土地出讓金排名前28位城市梳理後發現,杭州以131%的比值位居首位,佛山、濟南、昆明緊随其後,比值均超過100%,而北京、上海、深圳3個一線城市分别以29%、26%、11%位居最後三位。

财政部的數據顯示,2018年全國土地出讓收入6.5萬億元,同比增長25%,創曆史新高。不過今年一季度,全國土地出讓收入同比下降9.5%。

顯然,不是每個城市都有底氣和實力對土地财政說不。但如何在巨大的城市建設運營投入、土地出讓收入,與穩地價、穩房價之間做好平衡,卻尤為重要。

其實,在5月18日被住建部點名預警提示之前,蘇州就已在5月11日出台《關于進一步促進全市房地産市場持續健康發展的補充意見》,對高新區、工業園區的新房或二手房采取限售政策,并調整土地出讓報價規則。

5月16日晚,蘇州工業園區管委會發布通知,通過進一步細化人才優先購買商品住房、學位調整等政策,為園區樓市“降溫”。随後的5月17日,蘇州市吳江區的1宗宅地調整出讓規則,将該宗土地的市場指導價下調5%、網上競價中止價下調16%、一次性報價區間最高下調19%。

“目前從整體上看,樓市的調控政策已經很嚴厲了,像限購、限貸、限售、限價等,一些城市首套房貸利率上浮15%甚至更高,還有一些城市打擊首付貸、限制企業購房等。”嚴躍進告訴記者,“政策這麼嚴厲,但調控能不能看到效果,關鍵在于地方如何将這些政策落實到位。”

多位業内人士也向《每日經濟新聞》記者表示,目前的樓市調控,地方政府是第一責任人,要承擔調控的主體責任。樓市“維穩”不力,必定會受到約談、問責。顯然,政策即使再嚴厲,但如果執行、落實不到位,“跑冒滴漏”嚴重的話,調控效果隻會事倍功半。


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